Protegemos compradores em todo o Brasil — e orientamos investidores do mundo inteiro que querem comprar com segurança, mesmo sem conhecer a língua ou o direito brasileiro.
"Você pesquisou o imóvel. Pesquisou o bairro. Pesquisou o preço.
Pesquisou o vendedor?"
"Assinar um contrato imobiliário sem análise jurídica é o erro mais caro que um comprador pode cometer."
"O contrato parece simples. A matrícula é que esconde o problema."
"Uma cláusula mal redigida pode custar mais do que o imóvel inteiro."
Pare e pense por um momento
👉 Você leu cada cláusula do último contrato que assinou?
👉 Você saberia dizer agora qual multa paga se desistir da compra?
👉 Se a construtora atrasar 2 anos, o contrato te protege?
👉 Se o apartamento vier menor do que prometeram, o que diz o contrato?
👉 Se você respondeu "não sei" para qualquer uma dessas… esse é exatamente o problema.
A maioria das pessoas assina contratos de R$ 200 mil, R$ 500 mil, até R$ 1 milhão — sem entender uma única cláusula. Não é culpa sua. Contratos são feitos para confundir. Mas agora você tem uma escolha.
"O momento de discutir cláusulas e conhecer seus direitos é antes da assinatura — nunca depois."
Depois que você assina, o contrato vira lei entre as partes. Cada vírgula, cada prazo, cada multa — tudo passa a valer contra você. Não importa se você não leu. Não importa se não entendeu. A sua assinatura disse que você concordou.
Quem entende o contrato antes, negocia. Quem descobre depois, processa — ou é processado.
Nada aqui é automatizado. Cada contrato é lido e analisado pelos nossos advogados — com responsabilidade técnica, assinatura digital e linguagem que você entende.
Faça upload do PDF, informe sua posição (comprador, vendedor, avalista) e descreva qualquer situação específica que precise de atenção. Quanto mais detalhes, melhor.
Os advogados da Baldissera Advocacia leem cada cláusula, identificam riscos ocultos e redigem contrapropostas. Análise jurídica real, com plena responsabilidade técnica.
Documento formal, assinado digitalmente. Com o parecer em mãos, você negocia com fundamento — ou recebe a recomendação clara: comprar, negociar ou desistir.
"Nenhum investidor de R$ 800 milGatilho do tamanho do risco · Baldissera Advocacia
toma decisão sem análise jurídica.
E você?"
Estes são casos reais de pessoas que confiaram apenas na palavra do vendedor, do corretor ou da construtora. Os nomes foram alterados, mas os prejuízos são verdadeiros.
Roberto pagou R$ 127 mil em parcelas para uma construtora em Meia Praia. O contrato não tinha cláusula de garantia real nem seguro de entrega. A construtora abriu falência e Roberto ficou sem o imóvel e sem o dinheiro. O contrato que ele assinou tornava quase impossível a recuperação judicial.
Se tivesse feito análise antes: teria identificado a ausência de garantia e exigido alienação fiduciária do terreno como proteção.
Mariana comprou os direitos de um apartamento por R$ 85 mil. O contrato original da construtora proibia cessão sem anuência prévia. A construtora se recusou a reconhecer a transferência. Mariana não consegue escriturar, não consegue financiar, e o vendedor sumiu com o dinheiro.
Se tivesse feito análise antes: teria verificado a cláusula de cessão no contrato original e exigido a anuência antes de pagar.
Carlos comprou um terreno por R$ 340 mil em Porto Belo. A matrícula estava limpa no dia da pesquisa. Mas o vendedor tinha uma execução fiscal em andamento que foi averbada 11 dias depois. O imóvel foi penhorado pela Fazenda e Carlos entrou numa batalha judicial que já dura 3 anos.
Se tivesse feito due diligence: teria pesquisado certidões fiscais do vendedor e descoberto a execução antes de pagar.
Fernanda alugou um ponto comercial por 5 anos. O contrato previa multa de 12 aluguéis em caso de rescisão antecipada, mas zero penalidade para o locador. Quando o proprietário vendeu o imóvel, Fernanda teve que sair em 90 dias e pagar R$ 62 mil de multa para encerrar o contrato.
Se tivesse feito análise antes: teria negociado cláusula de rescisão simétrica e direito de preferência na compra.
José fez permuta do terreno por 2 apartamentos. O contrato dizia "unidades equivalentes" sem especificar metragem exata. A construtora entregou apartamentos 28m² menores que o combinado verbalmente. O contrato não previa penalidade por diferença de área. Prejuízo estimado em R$ 218 mil.
Se tivesse feito análise antes: teria exigido memorial descritivo anexo ao contrato com metragem mínima garantida.
Amanda deu sinal de R$ 45 mil para reservar um apartamento em Balneário Camboriú. Descobriu problemas no financiamento 20 dias depois. O contrato previa perda integral do sinal em caso de desistência do comprador, sem qualquer prazo de arrependimento. Perdeu R$ 45 mil sem receber nada em troca.
Se tivesse feito análise antes: teria incluído cláusula de devolução proporcional e condição suspensiva vinculada à aprovação do crédito.
Todos esses prejuízos poderiam ter sido evitados com uma análise de R$ 47.
R$ 47 para entender o contrato. Ou R$ 45.000 a R$ 340.000 para aprender da pior forma.
Proteger meu próximo contrato por R$ 47 →Construtoras, imobiliárias e vendedores inserem cláusulas que só beneficiam um lado. Você só descobre quando já é tarde. Veja as mais comuns por tipo de contrato.
Sem prazo de início e fim da obra
A construtora pode iniciar quando quiser e entregar sem data definida. Você fica refém sem poder cobrar atraso, multa ou indenização. Muitos permutantes esperam 5, 7, até 10 anos.
Metragem real não especificada
O contrato diz "unidades equivalentes" ou "conforme projeto aprovado" sem definir m² privativos mínimos. A construtora entrega apartamento menor e alega que cumpriu o contrato.
Sem compensação por metragem menor
Se a unidade entregue tiver área menor que a prometida, não há cláusula prevendo abatimento proporcional do valor ou compensação financeira ao permutante.
Sem aluguel sobre o imóvel permutado
Você entrega seu terreno/imóvel para a construtora usar imediatamente, mas não recebe aluguel enquanto a obra não é entregue. A construtora lucra com o seu patrimônio sem pagar nada.
Multas só em favor da construtora
O permutante paga multa se atrasar qualquer obrigação. Mas a construtora não paga multa por atraso de obra, alteração de projeto ou entrega fora do prazo. Contrato unilateral.
Sem garantia de padrão de acabamento
O contrato não define o memorial descritivo de acabamento. A construtora entrega piso, louça e metais de qualidade inferior ao prometido no estande de vendas.
Perda total do sinal em caso de desistência
Cláusula que prevê perda de 100% do sinal se o comprador desistir por qualquer motivo, inclusive por não conseguir financiamento. O vendedor fica com seu dinheiro e com o imóvel.
Sem vistoria prévia obrigatória
O contrato não prevê vistoria do imóvel antes da escritura. Depois de assinar, vícios ocultos (infiltração, problemas estruturais, elétrica) viram problema exclusivo do comprador.
Foro de eleição em cidade distante
A construtora define que qualquer litígio será resolvido no foro da sede da empresa, em outra cidade ou estado. Se você precisar processar, terá que gastar com advogado e deslocamento longe de casa.
Índice de reajuste abusivo (IGP-M + juros)
Parcelas reajustadas por IGP-M (que pode disparar) mais juros de 1% ao mês. Em 2021, o IGP-M chegou a 37%. Uma parcela de R$ 3.000 virou R$ 4.110 de um ano para outro.
Cessão sem anuência da construtora
O contrato original proíbe cessão sem autorização prévia. Mesmo assim, vendedor e comprador assinam a cessão. A construtora se recusa a reconhecer, e o cessionário não consegue escriturar.
Responsabilidade solidária do cedente
O cedente continua responsável por dívidas do contrato original mesmo após a cessão. Se o cessionário não paga, a construtora cobra do cedente — que já vendeu e não tem mais nada a ver.
Multa de rescisão desproporcional
Multa de 6 a 12 aluguéis para o locatário rescindir, mas zero penalidade para o locador vender o imóvel e exigir desocupação. Cláusula totalmente assimétrica.
Benfeitorias não indenizáveis
Cláusula que obriga renúncia às benfeitorias. Você investe R$ 50 mil em reforma, e ao sair o proprietário fica com tudo sem pagar nada. Comum em locações comerciais.
Sem direito de preferência na compra
Locatário comercial de 10 anos não tem preferência quando o imóvel é vendido. Perde o ponto comercial construído ao longo de anos sem qualquer compensação.
Essas cláusulas estão no contrato que você vai assinar?
Por R$ 47, nossa equipe identifica cada uma delas e te explica exatamente o que fazer.
Analisar meu contrato por R$ 47 →Reflexão importante
Você viu os casos reais. Viu as cláusulas abusivas. Agora só falta uma pergunta:
"Se eu perder R$ 50 mil por causa de uma cláusula que eu não entendi… vou aceitar que a culpa foi minha por não ter investido R$ 47 para entender?"
A resposta honesta a essa pergunta é toda a razão pela qual a LexClara existe.
Caminho A
Assinar sem entender e torcer para dar certo
Caminho B
Investir R$ 47 e saber exatamente o que está assinando
Pessoas inteligentes não assinam o que não entendem. Pessoas sábias pedem ajuda antes.
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Autoridade nacional · Mercado imobiliário brasileiro"Cada imóvel tem uma história. Nem sempre o vendedor conta a parte mais importante."
Due diligence · O que fica escondido nos documentos"Comprar imóvel no Brasil sem due diligence não é confiança — é sorte. Buying property in Brazil without legal review isn't trust — it's risk."
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uma resposta simples:
esse negócio é seguro?"
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O ideal é analisar antes da assinatura. Mas se já assinou, a análise pode revelar cláusulas abusivas que podem ser contestadas judicialmente. Muitos dos nossos clientes descobriram direitos que nem sabiam que tinham. Nesse caso, recomendamos o Parecer Simples.
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Decisões reais de tribunais brasileiros que mostram por que analisar seu contrato antes de assinar não é opcional — é essencial. Cada caso abaixo vem com uma explicação em linguagem simples.
O Superior Tribunal de Justiça decidiu que, em relações de consumo, a retenção por distrato imobiliário não pode ultrapassar 25% do valor pago pelo comprador, prevalecendo o Código de Defesa do Consumidor sobre a Lei dos Distratos.
Se você comprou um imóvel na planta e precisa desistir, a construtora não pode ficar com mais de 25% do que você já pagou. Se o seu contrato prevê multa maior que isso, a cláusula é abusiva e pode ser contestada judicialmente. Nossa análise identifica exatamente esse tipo de cláusula.
A Quarta Turma do STJ reformou decisão estadual e validou cláusula penal que prevê retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato inteiro (não apenas sobre o valor pago) em caso de desistência do comprador.
Imagine um imóvel de R$ 500 mil. Com essa decisão, a construtora pode reter R$ 50 mil, mesmo que você tenha pago apenas R$ 80 mil. São turmas diferentes do mesmo tribunal com entendimentos diferentes. Por isso é essencial analisar o seu contrato antes de assinar — cada cláusula de multa faz enorme diferença.
Operação do Ministério Público desarticulou esquema de fraude com R$ 90 milhões envolvendo empresas de fachada (SPEs), lançamentos imobiliários fictícios e documentos falsificados em Porto Belo, Itapema e Joinville. 28 mandados de busca e 4 prisões preventivas.
Construtoras fantasma usam contratos sofisticados para dar aparência de legalidade. A due diligence verifica se a empresa existe de verdade, se tem patrimônio, se os documentos são autênticos. Por R$ 47, nossa Análise Express já identifica sinais de alerta. Por R$ 5.000, a Due Diligence investiga a fundo.
O STJ consolidou entendimento de que o atraso na entrega de imóvel na planta gera presunção de prejuízo ao comprador, sem necessidade de provar o dano. A indenização é calculada pelo valor estimado de aluguel do imóvel.
Se a construtora atrasar a entrega do seu imóvel, você tem direito automático a receber uma indenização mensal equivalente ao aluguel daquele imóvel. Mas atenção: muitos contratos tentam limitar esse direito com cláusulas de tolerância abusivas de 180 ou até 365 dias. Identificamos isso na análise.
O STJ decidiu que a Súmula 308 (que protegia compradores em caso de dívida da construtora) não se aplica quando o financiamento é por alienação fiduciária. Na alienação fiduciária, o comprador não é dono do imóvel até quitar — se a construtora tiver dívida, o imóvel pode ser perdido.
Se você compra um imóvel financiado por alienação fiduciária e a construtora tem dívidas com o banco, você pode perder o imóvel mesmo estando em dia com suas parcelas. Essa é uma das situações mais graves que existem — e que só é descoberta com due diligence documental.
Corretor de 39 anos foi preso em Itapema por liderar esquema fraudulento no setor imobiliário com mais de 119 vítimas identificadas e prejuízo superior a R$ 20 milhões. Utilizava contratos aparentemente legítimos para captar investimentos.
Contratos fraudulentos muitas vezes parecem profissionais à primeira vista. Nossos advogados identificam inconsistências jurídicas que um leigo jamais perceberia: cláusulas sem amparo legal, ausência de garantias obrigatórias, dados cadastrais inexistentes. R$ 47 de prevenção evitam milhares de prejuízo.
Cada um desses casos poderia ter sido evitado com uma análise jurídica antes da assinatura.
Proteja seu contrato — Análise a partir de R$ 47Você sabia que muitos contratos imobiliários preveem multas abusivas de até 50% se você desistir? A lei limita a 25% para incorporações. Conheça seus direitos antes de assinar.
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