O que acontece se a construtora atrasar a entrega do imóvel
O atraso na entrega do imóvel é um dos problemas mais comuns do mercado imobiliário brasileiro. Quando ele ultrapassa o prazo de tolerância contratual, você tem direito a indenização — ou a rescindir o contrato sem pagar multa.
O prazo de tolerância e quando ele termina
A maioria dos contratos prevê prazo de tolerância de 180 dias após a data de entrega prevista. Durante esse período, a construtora pode atrasar sem penalidade.
Após os 180 dias, a construtora entra em mora e você tem direito a:
- Permanecer no contrato e cobrar indenização pelo período de atraso
- Rescindir o contrato sem pagar multa, com devolução de todos os valores pagos corrigidos
Como calcular a indenização por atraso
O STJ consolidou dois critérios de indenização, e você pode optar pelo maior:
- Multa contratual por mora: O percentual previsto no contrato (geralmente 0,5% a 1% ao mês sobre o valor do contrato)
- Lucros cessantes (valor do aluguel): O valor de mercado do aluguel de um imóvel equivalente pelo período de atraso
Contrato de R$ 500.000, entrega prevista para março de 2024, tolerância de 180 dias (setembro de 2024). Entregue em março de 2025 — 6 meses de atraso após a tolerância.
Opção 1: Multa contratual de 1% ao mês = 6% × R$ 500.000 = R$ 30.000
Opção 2: Aluguel de mercado de R$ 4.000/mês × 6 meses = R$ 24.000
O comprador opta pela multa contratual: R$ 30.000.
Danos morais por atraso na entrega
Além da indenização material, é possível pleitear danos morais quando o atraso gerou prejuízo extrapatrimonial comprovável: comprometimento de planejamento familiar, pagamento duplo de aluguel por tempo prolongado, cancelamento de negócios vinculados ao imóvel.
Os tribunais estaduais têm reconhecido danos morais em atrasos acima de 12 meses, especialmente quando o comprador demonstra que estava pagando aluguel paralelamente.
Se você receber as chaves sem ressalvar expressamente o atraso e a intenção de cobrar indenização, pode ser interpretado como aceitação tácita. Ao receber as chaves após o prazo de tolerância, faça-o por escrito reservando expressamente seus direitos à indenização.
Rescisão por atraso: quando compensa mais
A rescisão sem multa compensa mais quando:
- O imóvel desvalorizou no período
- Você encontrou uma opção melhor
- O atraso é muito longo e há incerteza sobre a conclusão da obra
- A construtora está em dificuldades financeiras
Nesse caso, você recebe todos os valores pagos corrigidos pelo INCC do período + multa contratual por mora do período de atraso além da tolerância.
Perguntas frequentes
Posso cobrar aluguel que paguei durante o atraso?
Sim. O STJ reconhece o direito à indenização equivalente ao aluguel de imóvel similar pelo período de atraso após a tolerância — mesmo que o comprador não comprove pagamento efetivo de aluguel (o direito é pela perda de uso do imóvel).
Posso entrar com ação contra a construtora enquanto ainda estou no contrato?
Sim. Você pode cobrar a indenização por atraso sem necessariamente rescindir o contrato. As duas pretensões (manter o contrato E cobrar pelo atraso) são acumuláveis.
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