O que é cláusula de tolerância de 180 dias em contrato de imóvel
A cláusula de tolerância concede à construtora um prazo adicional para entregar o imóvel sem ser penalizada por atraso. Parece razoável — mas combinada com outras cláusulas, pode transformar um prazo de 2 anos em 3 ou mais sem qualquer compensação para você.
O que é e como funciona
Quando você assina um contrato de compra de imóvel na planta, há uma data prevista para entrega. A cláusula de tolerância estabelece um período adicional — geralmente 180 dias — durante o qual a construtora pode atrasar a entrega sem que isso seja considerado inadimplemento.
Na prática: se o contrato prevê entrega em dezembro de 2025, a construtora tem até junho de 2026 para entregar sem qualquer consequência jurídica imediata.
A cláusula de tolerância é legal?
Sim. O STJ entende que a cláusula de tolerância de 180 dias é válida e não abusiva quando devidamente destacada no contrato. Isso foi consolidado na Súmula 164 do STJ.
No entanto, a validade tem limites: o prazo de 180 dias é o máximo aceito pela jurisprudência. Cláusulas com prazos maiores têm sido afastadas pelos tribunais.
Alguns contratos combinam 180 dias de tolerância com uma cláusula adicional de "caso fortuito ou força maior" que pode estender o prazo indefinidamente. Essa combinação já foi declarada abusiva em diversas decisões, mas continua aparecendo em contratos.
Carla assinou contrato em 2022 com previsão de entrega para dezembro de 2024. O contrato previa: 180 dias de tolerância + até 6 meses adicionais por "impossibilidade temporária de execução por fatores externos". A construtora entregou em fevereiro de 2026 — 14 meses depois do prazo original. Pelo contrato, apenas os 2 meses além dos 180 dias de tolerância gerariam indenização. Carla recebeu compensação de apenas 2 meses de aluguel.
O que acontece quando o prazo de tolerância termina e o imóvel não foi entregue?
Após os 180 dias de tolerância, a construtora entra em mora. A partir daí:
- Você tem direito a indenização pelo período de atraso — geralmente calculada como multa de 1% ao mês sobre o valor do contrato
- Pode optar por rescindir o contrato e receber de volta os valores pagos corrigidos, sem multa rescisória
- Tem direito a abatimento no valor final a pagar equivalente ao aluguel do período de atraso
Roberto comprou apartamento de R$ 480.000 com entrega prevista para março de 2024. Com 180 dias de tolerância, o limite era setembro de 2024. A construtora entregou em março de 2025 — 6 meses após o limite. Roberto tinha direito a: 6 meses × 1% × R$ 480.000 = R$ 28.800 de indenização por atraso, ou rescisão sem multa com devolução integral dos R$ 144.000 já pagos.
O que verificar antes de assinar
- A data de entrega está claramente definida no contrato?
- O prazo de tolerância é exatamente de 180 dias ou está maior?
- Há cláusula adicional de "caso fortuito" que estende o prazo além dos 180 dias?
- Qual é a multa por atraso após o prazo de tolerância?
- O contrato prevê opção de rescisão sem multa após o atraso?
Perguntas frequentes
Se a construtora atrasar mais de 180 dias, posso cancelar o contrato sem multa?
Sim. Após esgotado o prazo de tolerância, você pode rescindir o contrato e receber de volta todos os valores pagos, corrigidos monetariamente, sem incidência de multa rescisória.
Posso exigir indenização pelo período de atraso?
Sim. O STJ consolidou o direito à indenização por lucros cessantes (equivalente ao aluguel do período de atraso) ou à multa contratual por mora, o que for maior.
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