O que verificar antes de assinar contrato com incorporadora
Assinar um contrato com incorporadora sem verificar esses pontos é o equivalente a investir em uma empresa sem ler o balanço. O imóvel pode parecer perfeito — mas os riscos estão nas letras miúdas que ninguém lê no dia da assinatura.
1. Verifique o registro da incorporação
Antes de qualquer coisa, o empreendimento precisa ter o Memorial de Incorporação registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Esse documento é obrigatório pela Lei 4.591/64 e contém todas as características do empreendimento, especificações técnicas e obrigações da incorporadora.
Como verificar: solicite o número do registro à incorporadora e confirme no Cartório de Registro de Imóveis competente. Recusa em fornecer é um sinal de alerta grave.
2. Certidões negativas da incorporadora
- Certidão negativa de débitos federais (Receita Federal)
- Certidão negativa de protesto (cartório da comarca)
- Certidão negativa de ações cíveis e trabalhistas
- Situação fiscal e previdenciária regular
Uma incorporadora com dívidas trabalhistas expressivas ou protestos em aberto representa risco real de paralisação das obras.
Pesquise outros empreendimentos entregues pela mesma incorporadora. Houve atrasos? Há reclamações no Procon ou processos judiciais em andamento? O histórico passado é o melhor indicador de comportamento futuro.
3. Analise as cláusulas críticas do contrato
As cláusulas que merecem atenção redobrada:
- Data de entrega e prazo de tolerância: A data está claramente prevista? A tolerância é de 180 dias ou mais?
- Índice de reajuste: Apenas INCC ou há combinação com outros índices?
- Multa rescisória: Incide sobre o valor pago ou sobre o valor total do imóvel?
- Devolução em caso de rescisão: Em quanto tempo? Condicionada à revenda?
- Especificações técnicas: O que está incluído e o que é opcional (cobrado à parte)?
4. Verifique a área privativa e as medidas
Atenção à diferença entre:
- Área privativa: A área interna da sua unidade, sem paredes
- Área útil: A área interna incluindo as paredes
- Área total: Inclui frações ideais das áreas comuns
O preço por metro quadrado que a incorporadora divulga geralmente é calculado sobre a área total — que é maior que a área que você realmente vai usar.
O contrato previa apartamento de 85m² de área total. A área privativa (o que o comprador realmente ocupa) era de 67m². O preço divulgado era de R$ 8.000/m², mas calculado sobre a área privativa real, o preço era de R$ 10.150/m². Uma diferença de 27% que o comprador não havia percebido.
5. Entenda o que está incluído
Perguntas essenciais a fazer antes de assinar:
- O acabamento do material de construção já está definido? O contrato especifica as marcas?
- Personalização é possível? Quais são os custos adicionais?
- O que está incluso: armários, pisos, louças, torneiras?
- O condomínio tem obras adicionais previstas que gerarão custo extra?
6. Leia o quadro-resumo
Pela Lei 4.591/64 e pela Lei 13.786/18 (Lei do Distrato), o contrato de incorporação deve conter um quadro-resumo com as principais informações do negócio: preço total, forma de pagamento, índice de reajuste, data de entrega, consequências do inadimplemento e valor da multa.
Se o contrato não tiver esse quadro ou se ele estiver incompleto, a incorporadora está em descumprimento legal.
Perguntas frequentes
Posso pedir prazo para analisar o contrato antes de assinar?
Sim, e é seu direito. Qualquer pressão para assinar "agora mesmo" é um sinal de alerta. Você tem direito a tempo adequado para análise, inclusive com assessoria jurídica.
O que fazer se a incorporadora recusar mudanças no contrato?
Depende de quais mudanças. Cláusulas abusivas podem ser contestadas judicialmente mesmo após a assinatura. Mas o ideal é resolver antes — se a incorporadora recusa negociar qualquer ponto, avalie se vale o risco.
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