Como funciona a devolução de valores em caso de rescisão de contrato de imóvel
Quando você decide desistir de um imóvel, a lei garante que você vai receber parte do dinheiro de volta — mas quanto, quando e como depende do contrato que você assinou. Conhecer as regras antes pode fazer uma diferença de dezenas de milhares de reais.
O que diz a Lei do Distrato (Lei 13.786/18)
A Lei do Distrato, em vigor desde 2018, estabeleceu regras mais claras para rescisão de contratos imobiliários. Os principais pontos:
- Retenção máxima de 25% sobre os valores pagos (para imóveis fora de regime de patrimônio de afetação)
- Retenção máxima de 50% para imóveis em regime de patrimônio de afetação
- Prazo de 180 dias para devolução após a rescisão (para imóveis não entregues)
- Devolução em até 30 dias após a revenda para contratos de imóveis prontos ou entregues
Patrimônio de afetação: o que é e por que importa para a devolução
O patrimônio de afetação é um regime legal onde os recursos captados para um empreendimento ficam separados do patrimônio geral da incorporadora. Isso protege os compradores em caso de falência da empresa — mas tem um custo: em caso de rescisão, a retenção máxima sobe para 50%.
Verifique no seu contrato se o empreendimento está sob regime de patrimônio de afetação. A retenção pode ser o dobro.
Clara pagou R$ 120.000 em parcelas e desistiu antes da entrega. O empreendimento não era de patrimônio de afetação. Retenção máxima: 25% × R$ 120.000 = R$ 30.000. Clara recebeu de volta R$ 90.000 em até 180 dias.
Rodrigo pagou R$ 120.000 e desistiu. O empreendimento era de patrimônio de afetação. Retenção máxima: 50% × R$ 120.000 = R$ 60.000. Rodrigo recebeu de volta apenas R$ 60.000.
E os descontos adicionais?
Além da multa rescisória, o contrato pode prever outros descontos:
- Corretagem: STJ entende válida se prevista expressamente no contrato
- Taxa de fruição (uso do imóvel): Aplicável se o comprador já estava na posse do imóvel — geralmente 0,5% a 1% do valor por mês de uso
- SATI: Questionável juridicamente; muitos tribunais afastam essa cobrança
A Lei do Distrato é de 2018. Contratos firmados antes disso seguem regras diferentes — basicamente, a jurisprudência do STJ. Nesses casos, os tribunais vinham reconhecendo retenção máxima de 10% a 25% sobre o valor pago. Se seu contrato é anterior a 2018, consulte um advogado para verificar qual regime se aplica.
O que fazer para maximizar o valor da devolução
- Notifique a rescisão formalmente: Por carta com AR ou cartório, não apenas por e-mail ou WhatsApp
- Documente todos os valores pagos: Comprovantes de cada parcela, juros, multas pagas ao longo do contrato
- Verifique se há retenções abusivas: Compare o que o contrato prevê com os limites da Lei do Distrato
- Solicite correção monetária: Os valores a devolver devem ser corrigidos pelo mesmo índice previsto no contrato
- Exija prazo de devolução no termo de rescisão: A data deve estar expressa no documento de distrato
Perguntas frequentes
Tenho direito à correção monetária dos valores a devolver?
Sim. Os valores a serem devolvidos devem ser corrigidos pelo mesmo índice previsto no contrato para correção das parcelas. Devolução sem correção é enriquecimento ilícito da construtora.
E se a construtora não devolver no prazo?
Você tem direito a juros de mora (1% ao mês) a partir do vencimento do prazo, além de poder ingressar com ação de cobrança. Em caso de atraso significativo, é possível pleitear danos morais.
Tem um contrato imobiliário para analisar?
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