Diferença entre escritura e contrato de compra e venda de imóvel
Muita gente assina o contrato de compra e venda pensando que é suficiente para garantir a propriedade. Não é. Sem a escritura pública registrada, você pode pagar o imóvel inteiro e ainda não ser o dono legal.
O que é o contrato particular de compra e venda
O contrato particular (ou contrato de promessa de compra e venda) é um documento assinado entre comprador e vendedor sem a presença de tabelião. Ele gera obrigações entre as partes, mas não transfere a propriedade do imóvel.
O contrato particular cria um direito pessoal: o vendedor se obriga a vender, o comprador se obriga a comprar. Mas a propriedade legal continua no nome do vendedor até que a escritura seja lavrada e registrada.
O que é a escritura pública de compra e venda
A escritura pública é o ato lavrado por tabelião (Cartório de Notas) que formaliza a transmissão do imóvel. É um documento público com fé pública, que prova a intenção das partes de transferir a propriedade.
Mas atenção: a escritura sozinha também não transfere a propriedade. A transferência definitiva ocorre somente com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.
A cadeia completa de transferência de propriedade
- Contrato particular ou escritura pública de compra e venda
- Pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
- Lavratura da escritura pública no Cartório de Notas
- Registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis
Somente após o item 4 você é o proprietário legal do imóvel perante terceiros.
Sem a escritura registrada, o imóvel ainda figura no nome do vendedor. Se o vendedor tiver dívidas e o imóvel for penhorado por credores, o comprador — mesmo tendo pago o preço integral — pode perder o imóvel. Esse é um dos riscos mais graves e mais ignorados nas transações imobiliárias.
Juliana comprou um imóvel e pagou o valor integral. Assinou o contrato particular mas não providenciou a escritura. O vendedor havia dado o imóvel como garantia de uma dívida empresarial. Com a falência da empresa, o imóvel foi incluído na massa falida — mesmo o vendedor já não sendo mais o "dono real". Juliana teve que mover ação judicial e levou 4 anos para ter o imóvel regularizado.
Quando o contrato particular é suficiente (provisoriamente)
Em imóveis na planta ou financiados, o contrato particular é usado durante o processo porque a escritura definitiva só pode ser lavrada após:
- Emissão do habite-se pela prefeitura
- Averbação da construção no Registro de Imóveis
- Quitação do financiamento (se for o caso)
Nesse caso, o contrato particular é um instrumento transitório e necessário — mas deve ser seguido pela escritura definitiva assim que possível.
Quais são os custos da escritura
- ITBI: Imposto municipal, varia de 2% a 4% do valor venal ou de transação
- Cartório de Notas (escritura): Varia por estado e valor do imóvel — em geral entre 0,3% e 1% do valor
- Cartório de Registro: Varia por estado — em geral entre 0,2% e 0,8% do valor
Perguntas frequentes
Posso registrar um contrato particular no Cartório de Registro de Imóveis?
Sim, em alguns casos o contrato particular pode ser levado a registro, gerando uma pré-anotação ou averbação. Mas isso não substitui a escritura pública para imóveis com valor acima de 30 salários mínimos.
O que fazer se o vendedor se recusar a lavrar a escritura após o pagamento?
É possível ingressar com ação de adjudicação compulsória, que obriga judicialmente a lavratura e registro da escritura. O contrato particular serve como prova da obrigação do vendedor.
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