Cláusula abusiva em contrato imobiliário — exemplos práticos
Cláusula abusiva é aquela que coloca o consumidor em desvantagem exagerada ou é incompatível com a boa-fé. No mercado imobiliário, elas são mais comuns do que parecem — e muitas vezes passam despercebidas na assinatura.
O que torna uma cláusula abusiva
O Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), em seu artigo 51, define como abusivas as cláusulas que, entre outras situações:
- Estabelecem obrigações iníquas ou abusivas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada
- São incompatíveis com a boa-fé ou a equidade
- Permitem ao fornecedor modificar unilateralmente o contrato
- Imponham representante para concluir ou realizar outro negócio pelo consumidor
- Assegurem ao fornecedor a faculdade de cancelar o contrato unilateralmente sem a mesma faculdade ao consumidor
Cláusulas abusivas são nulas de pleno direito — ou seja, mesmo que você tenha assinado, elas podem ser declaradas sem efeito pela Justiça.
As cláusulas abusivas mais comuns em contratos imobiliários
1. Multa rescisória calculada sobre o valor total do imóvel
Quando a multa por desistência incide sobre o valor total do contrato (e não sobre o valor efetivamente pago), o resultado pode ser que o comprador não receba nada de volta — ou até deva à construtora.
2. Transferência do INCC ao comprador desde a assinatura
O início da incidência do INCC deve ser vinculado ao início efetivo das obras, não à data de assinatura do contrato. Contratos que cobram INCC antes do início da obra favorecem injustamente a construtora.
3. Cláusula de tolerância superior a 180 dias
O STJ já consolidou que 180 dias é o prazo máximo razoável. Cláusulas com tolerância de 360 dias ou prazos indefinidos por "força maior" têm sido afastadas pelos tribunais.
4. Devolução condicionada à revenda do imóvel
Algumas construtoras incluem cláusula prevendo que os valores serão devolvidos apenas quando o imóvel for revendido para outro comprador. Isso pode significar anos sem receber o dinheiro de volta. O STJ considera essa prática abusiva.
5. Cobrança de SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária)
Cobrado por algumas incorporadoras como serviço obrigatório de assessoria, o SATI é questionável juridicamente. O STJ, em diversas decisões, declarou ilegal a cobrança de serviços acessórios não contratados expressamente pelo consumidor.
6. Cláusula de foro privilegiado em comarca distante
Contratos que estabelecem foro em cidade diferente da localização do imóvel ou da residência do comprador dificultam o acesso à Justiça e podem ser declarados abusivos.
Mesmo que a cláusula esteja em negrito, com asterisco e "ciente" assinado, se ela for materialmente abusiva, pode ser questionada judicialmente. O CDC protege o consumidor independentemente de como a cláusula foi apresentada.
O que fazer se identificar uma cláusula abusiva
- Antes de assinar: negocie a remoção ou alteração da cláusula. Coloque qualquer alteração por escrito.
- Após assinar: consulte um advogado especialista para avaliar se a cláusula pode ser contestada extrajudicialmente ou em juízo.
- Em caso de rescisão: mencione expressamente as cláusulas abusivas na notificação de rescisão — isso fortalece sua posição negocial.
Perguntas frequentes
Se eu assinar um contrato com cláusula abusiva, ela tem validade?
Não. Cláusulas abusivas são nulas de pleno direito conforme o CDC, independentemente de assinatura. Isso significa que você pode contestá-las mesmo depois de já ter assinado o contrato.
Posso pedir a revisão das cláusulas abusivas sem rescindir o contrato?
Sim. É possível ingressar com ação de revisão contratual pedindo apenas a nulidade das cláusulas abusivas, mantendo o contrato em vigor com as cláusulas válidas.
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