Construtora pode cobrar multa se você desistir do imóvel na planta?
Sim, pode. Mas existem limites estabelecidos pelo Código de Defesa do Consumidor e pelo STJ. Entender esses limites antes de assinar pode salvar você de uma perda patrimonial significativa.
A multa rescisória é legal?
Sim. A multa por rescisão unilateral do comprador é prevista em lei e considerada válida pelos tribunais. O que os tribunais limitam é o percentual máximo de retenção sobre os valores pagos.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou, na Súmula 543, que em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — admitida a retenção de uma parte pelo promitente vendedor a título de compensação.
Qual é o limite da multa?
Os tribunais brasileiros têm reconhecido como razoável uma retenção de até 25% sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador. Retenções acima disso têm sido reduzidas judicialmente.
Atenção: isso se refere ao percentual sobre o valor pago, não sobre o valor total do imóvel. São cálculos muito diferentes.
Multa sobre valor pago: Você pagou R$ 100.000 → multa de 25% = R$ 25.000 de retenção
Multa sobre valor total (como muitos contratos preveem): Imóvel de R$ 500.000 → multa de 25% = R$ 125.000 — mesmo que você só tenha pago R$ 100.000
Marcos comprou apartamento de R$ 650.000 na planta e pagou R$ 130.000 em 2 anos. Perdeu o emprego e precisou desistir. O contrato previa "multa de 20% sobre o valor total do contrato" — ou seja, R$ 130.000. Marcos perderia 100% do que havia pago. Ele contestou judicialmente e conseguiu que a multa fosse calculada sobre o valor pago (R$ 32.500), recebendo de volta R$ 97.500.
Além da multa, o que mais pode ser retido?
- Comissão de corretagem: Se prevista em contrato, pode ser retida. O STJ entende que é válida a cláusula que transfere esse custo ao comprador.
- Taxa de ocupação: Se o comprador já estava usando o imóvel (mesmo que as chaves não tenham sido entregues formalmente).
- SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária): Cobrado por algumas incorporadoras, mas bastante questionável juridicamente.
Fernanda assinou contrato com cláusula de "corretagem de 6% a ser suportada pelo comprador". Ao desistir, a construtora reteve: 20% de multa sobre o valor pago (R$ 18.000) + corretagem de 6% (R$ 30.000) em um imóvel de R$ 500.000. Total retido: R$ 48.000 de R$ 90.000 pagos. Fernanda recebeu de volta R$ 42.000.
Quanto tempo a construtora tem para devolver?
Depende do contrato. As previsões mais comuns são:
- 30 a 60 dias após a formalização da rescisão (para imóveis não entregues)
- Até 180 dias (para empreendimentos em fase de obra)
- Em alguns contratos: devolução somente após a revenda do imóvel pelo incorporador — o que pode levar anos
Essa última cláusula de "devolução condicionada à revenda" foi considerada abusiva pelo STJ em diversas decisões. Se estiver no seu contrato, é um ponto de contestação relevante.
O que verificar antes de assinar
- A multa incide sobre o valor total do imóvel ou sobre o valor pago?
- Há cláusula de corretagem a ser suportada pelo comprador?
- A devolução é condicionada à revenda do imóvel?
- Qual é o prazo exato de devolução dos valores?
Perguntas frequentes
Posso contestar uma multa abusiva judicialmente?
Sim. Se a multa ultrapassar 25% sobre o valor pago, ou se for calculada sobre o valor total do imóvel em vez do valor pago, há jurisprudência consolidada para redução judicial.
A construtora pode não devolver nada?
Não. Mesmo que o contrato preveja retenção total, o CDC proíbe o confisco integral dos valores pagos. Sempre há direito à devolução de parte do que foi pago.
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